19 May Predicciones para 2021 de la AEV: precios estables en vivienda usada y crecimiento de la obra nueva
La mayoría de los expertos espera que 2021 se cierre con estabilidad en los precios de vivienda usada y con un crecimiento de la obra nueva en tasas cercanas al 5%
Las expectativas sobre la evolución de los precios residenciales de venta y alquiler, los cambios en las preferencias de la demanda derivados del confinamiento, las posibles causas de los elevados volúmenes de transacciones al cierre de 2020 y el optimismo sobre el futuro próximo del sector de la edificación son algunos de los temas que fundamentan el XIV Observatorio de la Valoración. Este analiza los datos disponibles hasta el segundo semestre de 2020,y que presenta la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) junto con la colaboración de la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y de un grupo de 19 panelistas, formado por expertos de las sociedades de tasación, miembros de la asociación y otros profesionales del sector.
Como en cada edición, en este XIV Observatorio se presentan los resultados del modelo de predicción de precios de vivienda de Paloma Taltavull, quien espera que los precios de la vivienda usada reboten durante este segundo trimestre y crezcan durante el tercero en tasas inferiores al 3%, similares a las previas a la pandemia. Hacia el final del año, los precios volverían a congelarse o estabilizarse, con tasas de crecimiento cercanas al 0%. En el caso de las viviendas nuevas, estima que los precios crecerían de forma cada vez más rápida, alcanzando tasas de crecimiento del 5% a finales del año 2021, para después revertir a tasas menores.
La demanda opta por viviendas de mayor tamaño
Casi el 70% de los panelistas internos confirma haber detectado un cambio de preferencia en la demanda hacia viviendas de mayor tamaño. Se trata de una tendencia que quedaría reflejada en las últimas estadísticas publicadas por el MITMA y por el Colegio de Registradores, que señalan que en 2020 la superficie media transferida ha sido de 100,85 m², con un incremento del 2,19% con respecto a 2019 (98,69 m²).
Se indica también que el producto residencial tasado en el tramo de superficie entre 100 m² y 150 m², en tipología plurifamiliar y, principalmente, en tipología unifamiliar, ha registrado un aumento en volumen y, en menor intensidad, en superficie media. Hay quien destaca también haber detectado un movimiento de la demanda hacia zonas periféricas en las ciudades principales, causado por la menor necesidad de desplazamiento hacia los centros de trabajo y una búsqueda de espacios verdes y zonas de recreo. Aunque algunos panelistas no coinciden con esta apreciación sobre el tamaño medio de la vivienda, o creen que no hay evidencia suficiente de la misma, sí aseguran haber detectado una mayor exigencia de la demanda por la disposición en la vivienda de zonas de uso exterior, como terrazas, jardines o patios.
Adiós a las ‘zonas de tensión de precios’ del alquiler
Por otra parte, el informe indica que los precios de alquiler han experimentado una corrección drástica y continuada hasta bien entrado el año (con caídas anuales del 11% en Madrid y más del 14% en Barcelona), como consecuencia de un descenso sustancial en la demanda y de las medidas para limitar la pandemia que habrían conseguido eliminar la tensión existente en los mercados y reducir las ‘zonas de tensión de precios’ que se generaron antes de la pandemia.
Al ser consultados por sus expectativas del precio de alquiler durante este 2021, algo más del 40% de los profesionales se muestra a favor de un ligero incremento de los alquileres, condicionado a la vuelta de la actividad turística nacional e internacional y ligado a la recuperación de la movilidad, así como a la consolidación de la demanda de alquiler por parte de los segmentos de población que no pueden acceder a la compra.
Picos de transacciones por inversión
Tras el drástico descenso del número de transacciones sufrido durante el segundo trimestre de 2020 (unas 79.000 entre viviendas nuevas y usadas), el tercer y cuarto trimestre han presentado 130.000 y 160.000 operaciones, respectivamente. Se tratan de cifras prácticamente equivalentes a los niveles de compraventas de años anteriores.
Considera la autora del informe que este volumen estaría fundamentado en la inversión por parte de hogares con buena solvencia y con ahorros previos. Este diagnóstico es apoyado por el 61% de los panelistas internos y el 100% de los externos, considerando que la recuperación de las transacciones a final de 2020 es transitoria, puesto que está desacoplada de los fundamentos de la economía.
Aunque el acceso a la primera vivienda siga siendo la principal motivación de adquisición, la precariedad laboral de la mayoría de los jóvenes, agudizada por la pandemia, ha convertido en protagonista a una demanda caracterizada por la compra por reposición, es decir, para cambiar la actual vivienda por otra de mejores condiciones, o por la compra para inversión. La mayor parte de los expertos considera que el volumen de transacciones no disminuirá en 2021, sino que se mantendrá gracias a la tendencia de recuperación y estará muy ligado a los ritmos de evolución de la economía y el empleo.
En lo que respecta a la oferta de vivienda nueva, el estudio indica que, desde mediados de 2020, la mayor parte de los indicadores como la ocupación, las opiniones empresariales, el consumo de cemento o el crédito a la construcción parecen invitar al optimismo respecto al futuro próximo, en el que cabría esperar un freno a la caída en la actividad y la estabilización de la existente.
Por unanimidad, todos los expertos consultados se muestran de acuerdo con esta idea de freno a la caída de la actividad y apuntan que los visados de dirección de obra anticipan una recuperación de la actividad promotora, y que las buenas perspectivas probablemente no solo se acotarán a la obra de nueva construcción, sino especialmente al segmento de inmuebles rehabilitados, que se verán beneficiados por subvenciones estatales e internacionales.
“Pese a la dificultad para hacer predicciones en un año de tantas incertidumbres, las conclusiones de este XIV Observatorio siguen confirmando, no solo que el sector inmobiliario ha resistido admirablemente el paso de la pandemia, sino que afronta un 2021 marcado por grandes oportunidades, ligadas a los objetivos de rehabilitación y de producción de vivienda sostenible y de calidad. Por otro lado, se mantiene como la más importante de las tareas pendientes de cara a los próximos la búsqueda de soluciones eficaces para el acceso de los jóvenes a la vivienda, ya sea en compra o en alquiler”, resume Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV.
